I centri commerciali ne 2025 tengono, ma senza entusiasmare. L’anno si chiude con numeri sostanzialmente allineati a quelli del 2024, sia sul fronte delle vendite sia su quello delle affluenze. Una stabilità che, letta in controluce, racconta più una resistenza che una vera crescita. Perché il dato di fondo resta uno: i consumatori continuano a spendere con prudenza, selezionando sempre di più dove e come acquistare.
A dirlo è l’Osservatorio Cncc, sviluppato insieme a EY, che analizza l’andamento del settore e ne intercetta le trasformazioni. Il risultato è un quadro equilibrato ma attraversato da tensioni interne, con comparti che crescono e altri che arretrano, segno di un mercato che cambia pelle.
Centri commerciali 2025, chi cresce e chi arretra nei consumi
Se si entra nel dettaglio dei numeri, il quadro diventa più interessante. Il comparto Cura persona e salute registra la crescita più evidente, con un +3,2%, confermando un trend ormai consolidato: gli italiani spendono meno sul superfluo e più su benessere e bisogni percepiti come essenziali. Bene anche le Attività di servizi, che crescono dell’1,4%, segno che il centro commerciale si sta trasformando sempre più in uno spazio multifunzionale.
Dall’altra parte, invece, emergono segnali di rallentamento. L’Elettronica di consumo perde l’1,7%, i Beni per la casa scendono dell’1,3%, mentre Cultura, tempo libero e regali segnano un -0,9%. In calo anche l’Abbigliamento (-0,7%) e la Ristorazione (-0,3%). Non crolli, ma flessioni diffuse che indicano un cambiamento nei comportamenti di spesa.
Il messaggio è chiaro: il consumatore non ha smesso di comprare, ma ha cambiato priorità. E questo obbliga i centri commerciali a ripensare il proprio ruolo, andando oltre la semplice offerta retail.
Retailer tra prudenza e crescita moderata: il 2026 non sarà una rivoluzione
Guardando alle performance degli operatori, il quadro si mantiene coerente. Un retailer su tre segnala una sostanziale stabilità del fatturato negli ultimi dodici mesi, mentre quasi la metà registra una crescita moderata. Solo una minoranza evidenzia un calo, peraltro contenuto.
Le previsioni per il 2026 confermano questa linea. Non si intravedono boom, ma nemmeno crisi imminenti. Circa la metà degli operatori si aspetta un miglioramento graduale, mentre gli altri puntano a consolidare i livelli attuali. In altre parole, il settore si muove in una zona grigia: non cresce davvero, ma nemmeno arretra.
E proprio questa stabilità apparente rappresenta il vero nodo. Perché in un contesto economico incerto, restare fermi può essere tanto rischioso quanto perdere terreno.
Negozi fisici ancora centrali, ma integrati con e-commerce e servizi
Uno dei dati più interessanti riguarda le strategie future. Nonostante la crescita dell’online, il negozio fisico resta centrale. Nove aziende su dieci prevedono di espandere la propria presenza nei punti vendita, con una preferenza netta per i centri commerciali e per le vie urbane ben collegate dai trasporti pubblici.
Allo stesso tempo cresce l’integrazione con il digitale. Più della metà degli operatori punta a sviluppare l’e-commerce, spesso in combinazione con modelli come il click & collect, che uniscono acquisto online e ritiro in negozio. È la conferma di un modello ibrido che sta ridefinendo il retail, come evidenziato anche nell’evoluzione del commercio al dettaglio.
Un altro segnale importante riguarda la struttura stessa delle reti commerciali. Sempre più aziende preferiscono aumentare il peso dei negozi diretti rispetto al franchising, cercando un maggiore controllo sull’esperienza del cliente e sull’identità del brand.
L’esperienza conta più del prezzo: la nuova sfida dei centri commerciali
Se c’è un filo rosso che lega tutte le strategie, è quello dell’esperienza. I centri commerciali non possono più limitarsi a vendere prodotti. Devono offrire qualcosa in più: ambienti accoglienti, servizi efficienti, spazi di socialità. In altre parole, devono diventare destinazioni.
Le priorità indicate dagli operatori vanno proprio in questa direzione: migliorare la customer experience, investire sull’ingaggio digitale, formare il personale e rendere più attrattivi gli spazi. Dalla viabilità ai parcheggi, fino alle food court e alle aree ludiche, tutto contribuisce a costruire un ecosistema che trattenga il cliente più a lungo.
In questo scenario, il centro commerciale si allontana sempre più dall’idea tradizionale di luogo di acquisto e si avvicina a quella di spazio ibrido, dove consumo, intrattenimento e servizi convivono. Un’evoluzione necessaria, perché il vero concorrente non è più solo il negozio accanto, ma l’intero universo dell’e-commerce.
Il 2025, quindi, non segna una svolta, ma una conferma: i centri commerciali non sono in crisi, ma nemmeno in espansione. Sono in trasformazione. E come tutte le trasformazioni, richiedono tempo, investimenti e una capacità di adattamento che farà la differenza tra chi resterà rilevante e chi no.
