Sale a mezzo milione il numero di locali sfitti nei comuni italiani. A soffrire maggiormente sono i piccoli centri e le aree interne, che si vedono gradualmente privati anche dei servizi di prima necessità.
Attività essenziali come i negozi di generi alimentari, le edicole e le farmacie stanno scomparendo, accelerando un processo di desertificazione commerciale che impoverisce la vita sociale ed economica delle comunità locali. L’inattività genera perdite per oltre 50 miliardi e decine di migliaia di posti di lavoro in meno.
Secondo l’analisi curata dall’Ufficio Studi di Confcommercio in collaborazione con l’Istituto Tagliacarne siamo di fronte ad un’emergenza strutturale che sta modificando il volto dei centri urbani e dei piccoli borghi.
I costi della crisi: 7,2 anni di inattività e una perdita pari allo 0,2% del Pil
La crisi non risparmia nessuno. Dal piccolo commercio alimentare e non alimentare alla ristorazione, dai bar alle strutture ricettive, fino ai servizi alla persona, le agenzie e gli studi professionali.
I dati sulla persistenza temporale dello sfitto delineano un fenomeno cronico. Tra il 2012 e il 2023, un locale vuoto rimane inutilizzato per un periodo medio di 7,2 anni.
ipotizzando un canone di locazione medio per negozio pari a circa 16.000 euro all’anno (valutato a prezzi 2025 su dati OMI dell’Agenzia delle Entrate), ogni vetrina chiusa genera un mancato introito cumulato di 116.000 euro lungo il periodo di inattività.
La somma di queste perdite porta a un costo totale per il sistema Paese stimato in 53 miliardi di euro, pari a un drenaggio di risorse di 4,4 miliardi di euro all’anno, corrispondente a circa lo 0,2% del Pil nazionale.
Il congelamento di quasi mezzo milione di asset immobiliari sottrae risorse finanziarie rilevanti al circuito dei consumi e degli investimenti, privando l’erario di entrate derivanti da imposte dirette, Iva e tributi locali (come Imu e Tari), e bloccando la creazione di occupazione nei settori del commercio e dei servizi funzionali.
La vulnerabilità del settore: oltre il 63% degli esercizi è in affitto
Ad aggravare le dinamiche del commercio al dettaglio interviene la struttura della proprietà immobiliare. I dati sulle locazioni commerciali evidenziano come la grande maggioranza degli esercenti non sia proprietaria delle mura in cui lavora, rimanendo fortemente esposta alle oscillazioni dei canoni di affitto e alle condizioni del mercato.
Solo il 36,6% dei negozi di vicinato è di proprietà dell’esercente, mentre il restante 63,4% opera in locali in affitto.
A soffrire maggiormente sono i piccoli comuni e le aree interne, che si vedono gradualmente privati anche dei servizi di prima necessità. Attività essenziali come i negozi di generi alimentari, le edicole e le farmacie stanno scomparendo, accelerando un processo di desertificazione commerciale che impoverisce la vita sociale ed economica delle comunità locali.
Il ricorso alla locazione diventa ancora più marcato nelle otto principali aree metropolitane considerate (Roma, Milano, Torino, Napoli, Genova, Palermo, Bologna e Firenze). In questi centri, la quota di esercizi in affitto sale al 69,8%, lasciando la proprietà delle mura a poco più di un negozio su tre (30,2%), con un divario di 6,4 punti percentuali rispetto alla media nazionale.
Le differenze regionali nella proprietà dei locali
L’analisi della distribuzione geografica evidenzia rilevanti disparità regionali nel tasso di proprietà immobiliare d’impresa, con una forbice che raggiunge i 15 punti percentuali tra le diverse regioni. Si rileva, comunque, come in nessuna regione italiana la quota di locali di proprietà raggiunga o superi la soglia del 50% del totale.
Le regioni con la minore incidenza di negozi in proprietà sono il Lazio con il 31,5% (68,5% in affitto), la Campania con il 33,2% (66,8% in affitto), la Liguria con il 33,6% (66,4% in affitto) e la Toscana con il 33,6% (66,4% in affitto).
Le regioni con la maggiore incidenza di negozi in proprietà sono la Basilicata con il 46,5% (53,5% in affitto), la Calabria con il 44,9% (55,1% in affitto) e il Molise con il 43,4% (56,6% in affitto).
Le differenze tra Nord e Mezzogiorno
L’asimmetria tra i grandi centri urbani del Centro-Nord e le regioni del Mezzogiorno riflette dinamiche di mercato opposte. Nelle grandi metropoli, i valori locativi OMI elevati e la pressione della domanda immobiliare accrescono la vulnerabilità finanziaria dei dettaglianti indipendenti, aumentandone il rischio di chiusura in caso di shock sui ricavi. Diversamente, nelle regioni meridionali o a minore densità, la maggior diffusione della proprietà dell’immobile aziendale fornisce un cuscinetto patrimoniale che incrementa la resilienza dell’impresa, pur in presenza di mercati locali caratterizzati da una domanda complessiva più debole.
La rigidità dei costi di locazione e la persistenza degli sfitti rendono inderogabile l’adozione di strumenti di politica pubblica orientati alla rigenerazione e al riuso del patrimonio edilizio inattivo.
Le proposte: piani comunali e sostegno alle economie di prossimità
Il presidente di Confcommercio, Carlo Sangalli, chiede al Governo di “destinare adeguate risorse ai Comuni per realizzare piani di sostegno alle economie di prossimità con l’obiettivo di riaprire i locali vuoti, favorire nuove attività e ridare vita alle comunità”.
Di fronte a un trend che rischia di compromettere la tenuta sociale dei quartieri e la vivibilità dei centri storici, Confcommercio punta su interventi strutturali di rigenerazione urbana.
Sangalli chiede l’istituzione di un fondo statale vincolato per consentire alle Amministrazioni comunali di redigere ed eseguire Piani urbani del commercio e progetti dedicati alla valorizzazione dei locali sfitto. Sollecita l’introduzione di leve fiscali e contributive mirate ad abbattere i costi d’avvio e la rigidità dei canoni locativi. Il presidente di Confcommercio chiede infine l’incentivazione di regimi agevolati per l’avvio di nuove attività d’impresa giovanili, femminili e di vicinato volte a ripristinare le funzioni economiche e di presidio sociale nei quartieri urbani e nei borghi isolati.
