L’Agenzia delle Entrate ha avviato una vasta operazione di monitoraggio per la regolarizzazione del patrimonio immobiliare italiano. I controlli avvengono con tecnologie avanzate. L’incrocio di dati cartografici e rilevazioni aeree contribuisce a raggiungere lo scopo. Sono circa 21mila e 600 le lettere di compliance inviate o in fase di spedizione ai proprietari di immobili per segnalare difformità catastali o fabbricati non dichiarati, con l’obiettivo di completare l’intera campagna entro la fine del 2026. Lo scorso anno sono state presentate 70mila dichiarazioni di variazione catastale.
Fabbricati non dichiarati: il Fisco incrocia ortofoto e dati catastali
L’iniziativa si inserisce nel piano strategico di mappatura richiamato dal Documento programmatico di finanza pubblica. Per individuare le anomalie, il Fisco incrocia la cartografia catastale storica con le ortofoto aeree ad alta risoluzione. In questo processo, l’intelligenza artificiale funge da primo filtro, analizzando grandi moli di immagini per rilevare discrepanze tra lo stato di fatto del territorio e gli archivi ufficiali. I controlli puntano così a individuare anche i fabbricati non dichiarati e le difformità catastali.
Le segnalazioni dell’AI vengono successivamente sottoposte a verifica da parte degli uffici catastali, ai quali spetta il controllo documentale prima dell’eventuale invio delle comunicazioni. La ricognizione del territorio è ormai alle battute finali: le verifiche sono state completate in 95 province e avviate in altre quattro, coprendo già il 96% del territorio nazionale. Entro la fine dell’anno si punta a ottenere una fotografia integrale del Paese.
Fabbricati non dichiarati: quali difformità cerca il Fisco
I controlli non si limitano ai fabbricati completamente sconosciuti al Catasto, ma mirano a far emergere anche interventi edilizi parziali mai denunciati. Tra le irregolarità maggiormente riscontrate figurano sopraelevazioni non segnalate, mansarde e sottotetti trasformati arbitrariamente in spazi abitabili, ampliamenti volumetrici della struttura e la mancata registrazione di garage, box auto e depositi.
Lettere di compliance: invito al ravvedimento, non sanzioni immediate
Le comunicazioni inviate dall’amministrazione finanziaria non costituiscono cartelle esattoriali e non comportano sanzioni automatiche. Si tratta di uno strumento di compliance volto a favorire la regolarizzazione spontanea del cittadino. Il contribuente che riceve la nota può aggiornare le proprie planimetrie, segnalare eventuali pratiche già in lavorazione o contestare la segnalazione qualora derivi da un’errata interpretazione delle immagini aeree. L’adeguamento dei dati ha risvolti diretti sulla fiscalità: la mancata dichiarazione di modifiche strutturali altera la rendita catastale, parametro fondamentale per il calcolo di Imu, imposte sulle compravendite e successioni. Per modalità e scadenze, consulta le informazioni ufficiali dell’Agenzia delle Entrate.
Il fronte Superbonus e l’effetto preventivo delle verifiche
Un secondo filone dell’indagine riguarda gli immobili che, a partire dal 2019, hanno usufruito di bonus edilizi e finanziamenti pubblici per interventi di efficienza energetica o consolidamento sismico. In questo caso, le verifiche accertano se i lavori abbiano incrementato il valore dell’immobile senza un parallelo aggiornamento della classe o della rendita catastale. Nel solo secondo trimestre del 2026 sono state spedite circa 21.600 comunicazioni riferite a questo ambito. I controlli stanno già producendo un significativo effetto deterrente. Nel corso del 2025, le dichiarazioni di variazione catastale presentate spontaneamente dai proprietari di edifici ristrutturati con incentivi statali sono state circa 70 mila, segnando un incremento del 25% rispetto al 2024. L’obiettivo complessivo dell’operazione è azzerare il divario tra il patrimonio immobiliare effettivo e le banche dati dello Stato.
