Negli ultimi dieci anni il mercato immobiliare italiano ha registrato una crescita generale dei costi sia nelle compravendite che nelle locazioni. Secondo i dati di Immobiliare.it Insights, i rincari per l’acquisto delle abitazioni hanno toccato picchi notevoli in città come Como, Trieste e Verona, mentre Milano ha confermato valori medi particolarmente elevati per tutte le tipologie di immobili. Per contro, alcune realtà urbane come Catania e Genova hanno mostrato una controtendenza con ribassi nei prezzi di vendita. Nel settore degli affitti non si segnalano flessioni, evidenziando aumenti a doppia cifra in gran parte del territorio nazionale.
L’inflazione corre mentre il potere d’acquisto delle famiglie cala. Questa dinamica amplia la distanza tra il valore degli immobili e la crescita dei redditi. Per una buona fetta di italiani, comprare e fittare casa diventa sempre più difficile.
Immobiliare.it Insights analizza l’evoluzione dei costi per tutte le principali tipologie abitative: monolocali, bilocali e trilocali. Lo studio evidenzia che dal 2016 ad oggi gli aumenti dei prezzi di compravendita sono cresciuti in maniera costante. E che nelle principali città i canoni di locazione hanno fatto registrare incrementi superiori al 50%.
Compravendite: le città con i rincari più forti e le top 10
Sul fronte dell’acquisto, il costo del mattone è salito a livello nazionale per ogni taglio immobiliare analizzato, ma con differenze territoriali molto marcate.
Prezzi record a Como dove i monolocali hanno registrato un balzo dell’+83% toccando i 3.851 euro/mq. Subito dietro si posizionano Bergamo (+82%, a 3.576 euro/mq) e Trieste (+76%, a 3.006 euro/mq). La classifica delle prime dieci città prosegue con Milano a 5.630 euro/mq (+71%), e Verona a 3.928 euro/mq (+65%). Poi ci sono Bologna a 4.312 euro/mq (+51%), Brescia a 2.514 euro/mq (+48%), Firenze a 5.451 euro/mq (+46%), Cagliari a 3.034 euro/mq (+43%) e Torino a 2.812 euro/mq (+38%).
Gli aumenti dei bilocali
Per i bilocali la vetta assoluta dei rincari spetta a Trieste, che con un aumento dell’84% porta i valori a 2.611 euro/mq. Seguono Verona (+71%, a 3.364 euro/mq) e Milano (+69%, a 5.532 euro/mq). Seguono Bologna (+61%, 4.210 euro/mq), Padova (+53%, 3.022 euro/mq), Bergamo (+51%, 3.002 euro/mq), Como (+51%, 3.248 euro/mq) e Cagliari (+40%, 3.095 euro/mq). Chiudono la top ten Brescia (+37%, 2.366 euro/mq) e Firenze (+36%, 5.075 euro/mq).
Gli aumenti dei trilocali
Triste domina anche nelle vendite di trilocali. Spica con un rialzo del 71% (2.573 euro/mq), affiancata sul podio da Verona (+61%, 2.844 euro/mq) e Bologna (+57%, 3.690 euro/mq). Nelle posizioni successive troviamo Milano (+52%, 5.431 euro/mq), Padova (+48%, 2.657 euro/mq), Firenze (+39%, 4.818 euro/mq), Trento (+38%, 3.578 euro/mq), Bergamo (+34%, 2.722 euro/mq), Como (+34%, 3.013 euro/mq) e Brescia (+33%, 2.323 euro/mq).
Il confronto tra le grandi metropoli
Particolarmente emblematico è il caso di Milano: pur partendo da basi di prezzo già elevate, il capoluogo lombardo ha visto lievitare i listini per tutte le tipologie, sfondando quota 5.600 euro/mq per i monolocali (+71%) e superando i 5.500 euro/mq per i bilocali (+69%) e i 5.400 euro/mq per i trilocali (+52%).
Al contrario, a Roma gli incrementi delle compravendite si mantengono nettamente più contenuti: +11% per i monolocali (4.112 euro/mq), +16% per i bilocali (4.083 euro/mq) e +10% per i trilocali (3.660 euro/mq).
Le città meno care
Non manca chi va in controtendenza, registrando cali di prezzo. Catania evidenzia flessioni generalizzate: -6% per i monolocali (1.361 euro/mq), -3% per i bilocali (1.318 euro/mq) e un netto -14% per i trilocali (1.273 euro/mq).
Genova mostra una dinamica a due velocità: crescono i monolocali (+18%, a 2.439 euro/mq), ma scendono sia i bilocali (-6%, a 1.765 euro/mq) che i trilocali (-11%, a 1.662 euro/mq).
Palermo registra variazioni minime nei monolocali (+1%, 1.587 euro/mq) e nei trilocali (-1%, 1.442 euro/mq), con un rialzo moderato focalizzato sui bilocali (+13%, 1.597 euro/mq.
Affitti: rincari a doppia cifra in tutta Italia
Se per la vendita si riscontrano alcune eccezioni, il mercato delle locazioni non conosce pause né flessioni: in tutte le principali città italiane gli aumenti del decennio sono rigorosamente a doppia cifra.
Per i monolocali in affitto i rincari maggiori si registrano a Padova (+59%, 19,1 euro/mq), seguita da Brescia (+58%, 14,9 euro/mq) e Venezia (+56%, 20,6 euro/mq).
Bari conquista invece il primo posto negli affitti di bilocali con un aumento del +56% (14,4 euro/mq), davanti a Padova (+55%, 16,4 euro/mq). A ruota seguono Bergamo (13,8 euro/mq), Brescia (12,8 euro/mq), Torino (13,1 euro/mq) e Trieste (12,5 euro/mq), tutte accomunate da un rialzo del +52%.
Il primato degli aumenti negli affitti di trilocali spetta a Brescia (+63%, 10,8 euro/mq), battendo Bari (+59%, 11,5 euro/mq), oltre a Bergamo e Padova (entrambe al +53%, rispettivamente a 12 euro/mq e 12,9 euro/mq).
Sui valori assoluti dei canoni, Milano si conferma la città più cara: i trilocali salgono del +44% (20,9 euro/mq), i bilocali del +42% (21,8 euro/mq) e i monolocali del 36%, raggiungendo l’impressionante cifra di 24,5 euro al metro quadro. A Roma la crescita è guidata da bilocali e trilocali (+29%, a 19,2 e 17 euro/mq), mentre i monolocali salgono del +27% (22,2 euro/mq).
L’allarme degli esperti: la forbice tra casa e stipendi
Come evidenziato da Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it, la dinamica dei prezzi osservata tra il 2016 e il 2026 deve essere valutata all’interno di un quadro economico segnato da una forte spinta inflattiva.
La criticità fondamentale risiede nel divario crescente tra il costo delle abitazioni e l’evoluzione dei redditi, che non sono cresciuti con la stessa intensità. Inoltre, la pressione della domanda ha esacerbato le disuguaglianze tra le grandi aree metropolitane, dove gli aumenti sono stati più drastici, e i centri urbani di dimensioni minori, caratterizzati da una crescita decisamente più contenuta.
