Il settore residenziale cresce in maniera moderata seguendo un trend già avviato nella seconda metà del 2024 e destinato a proseguire per tutto l’anno in corso. Le compravendite sono aumentate del 4,4%. Lo dicono i dati del secondo “Osservatorio sul mercato immobiliare 2026” di Nomisma.
La crescita è trainata soprattutto dall’acquisto di prime case e di nuove costruzioni ad alta efficienza energetica. Sebbene il contesto nazionale appaia solido, la città di Milano mostra segnali di rallentamento che potrebbero presto estendersi ad altri grandi centri urbani a causa dell’erosione del potere d’acquisto. Il mercato del credito sostiene la domanda attraverso un aumento dei nuovi mutui, mentre il settore delle locazioni soffre per uno squilibrio strutturale tra un’offerta scarsa e una richiesta in costante aumento. A cui si aggiunge l’aumento degli affitti.
Secondo Nomisma, nonostante le tensioni geopolitiche, l’incertezza sui costi energetici e il ritorno di spinte inflazionistiche, la domanda abitativa non ha ceduto, agendo come vero e proprio fattore di stabilizzazione per l’intero sistema economico.
La domanda delle famiglie e la dinamica dei prezzi
Uno dei dati più interessanti emersi dal rapporto riguarda le intenzioni di acquisto delle famiglie italiane. In soli dodici mesi, la percentuale di nuclei familiari che dichiara un interesse “certo” o “probabile” verso l’acquisto di una casa è balzata dal 2,5% all’8,5%. Questo clima di rinnovata fiducia si riflette in una crescita dei prezzi che, seppur contenuta, appare costante: le abitazioni in buono stato hanno registrato un incremento dell’1,8%, mentre il segmento del nuovo cresce dell’1,4%.
Questa normalizzazione dei prezzi è accompagnata da una maggiore efficienza nelle trattative: i tempi medi di vendita si sono ridotti a meno di 7 mesi, mentre lo sconto medio praticato rispetto al prezzo richiesto è sceso al 10,4%. Questi indicatori segnalano una minore propensione dei venditori a concedere ribassi, forti di una domanda che resta tonica.
Transazioni in aumento, il boom della prima casa
Il comparto delle compravendite ha chiuso il primo trimestre del 2026 con un segno positivo del 4,4% su base annua. L’analisi di Nomisma è stata condotta sui 13 principali mercati italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia. I numeri evidenziano come il mercato non sia più polarizzato solo sui centri più dinamici, ma si stia distribuendo in modo omogeneo su tutto il territorio nazionale, includendo le province.
Un ruolo centrale è giocato dall’acquisto della prima casa, che oggi rappresenta quasi i 3/4 delle transazioni totali. In questo contesto, spicca la performance eccezionale del nuovo, che ha visto un incremento degli scambi del 14,6%, raggiungendo una quota di mercato del 6%.
L’eccezione Milano, un segnale di allerta
In un quadro nazionale di stabilità, Milano rappresenta un’anomalia. Per la prima volta dopo anni di corsa inarrestabile, il capoluogo lombardo mostra chiari segnali di rallentamento. Il sentiment degli operatori milanesi è peggiorato, con aspettative al ribasso sia sui volumi che sui prezzi. Secondo Nomisma, questo fenomeno è dovuto alla crescente distanza tra la capacità di spesa delle famiglie e i valori immobiliari raggiunti in città. La preoccupazione degli analisti è che Milano possa fare da apripista: ciò che accade oggi sotto la Madonnina potrebbe presto interessare altri grandi centri urbani italiani, dove l’accessibilità economica sta diventando un tema critico.
L’emergenza locazioni: domanda in aumento e canoni record
Se il mercato delle vendite tiene, quello degli affitti vive una fase di forte tensione. La domanda di locazione rappresenta il 50% della richiesta abitativa totale, ma si scontra con una cronica carenza di offerta. Negli ultimi cinque anni, il numero di famiglie in cerca di un affitto è aumentato del 12% (+296.000 nuclei). Questa pressione ha spinto i canoni verso l’alto con aumenti del 3,3% nei primi mesi di quest’anno.
Per i contratti ordinari si raggiungono i 1.200 euro mensili a Milano, Roma e Firenze. Mentre nei mercati intermedi, i valori oscillano tra i 530 e i 590 euro. Si nota inoltre uno spostamento della domanda verso forme contrattuali più flessibili o a canone agevolato, nel tentativo di mitigare l’aumento dei costi.
Il ritorno del credito, nuovi mutui in crescita
Il mercato del credito mostra un volto a due facce. Se da un lato i mutui totali alle famiglie sono calati del 2,1%, questo dato è viziato dal crollo verticale delle surroghe e sostituzioni (-58,7%). Al contrario, le erogazioni per l’acquisto di una nuova abitazione sono cresciute del 6,6%. Oggi, il 47,8% delle compravendite effettuate da persone fisiche è sostenuto da un mutuo. Un dato rassicurante arriva dalla qualità del credito: il tasso di default è sceso allo 0,45%, segno che le famiglie italiane, nonostante il contesto complesso, riescono a far fronte ai propri impegni finanziari.
La rivoluzione energetica, il valore della classe A
La sostenibilità non è più solo un tema etico, ma un fattore economico determinante. Tra il 2024 e il 2026, la quota di abitazioni vendute appartenenti alle classi energetiche più elevate (A4-B) è salita dal 6% all’8%. L’impatto della normativa e della sensibilità ambientale è evidente nei cantieri e nelle ristrutturazioni: il 96% delle nuove costruzioni si colloca nelle classi energetiche medio-alte. Il 67% delle abitazioni ristrutturate raggiunge standard energetici elevati. La variabile energetica è ormai un elemento inscindibile dalla valutazione dell’investimento immobiliare.
Inflazione e volumi elevati, le prospettive nel triennio
Guardando all’immediato futuro, Nomisma prevede una fase di stabilizzazione per il resto del 2026, seguita da una possibile flessione nel 2027 e un ritorno alla crescita nel 2028. Nonostante queste oscillazioni, i volumi di scambio resteranno su livelli superiori rispetto al periodo pre-pandemico, confermando la centralità del mattone nelle strategie delle famiglie.
Tuttavia, gli esperti avvertono: sebbene i prezzi continueranno a crescere in termini nominali, l’incremento non sarà sufficiente a coprire l’inflazione. Questo comporterà una contrazione dei valori in termini reali, un elemento di cui gli investitori dovranno tenere conto nei prossimi tre anni.
